Vivre dans une maison: solutions aux problèmes et questions liés à la maison

Sommaire

  1. Vivre dans une maison: questions à se poser et choix à faire avant toute action
  2. Vivre dans une maison: faut-il louer une maison? Faut-il l’acheter?
  3. Vivre dans une maison: vous avez choisi de louer une maison et le 1er problème qui s’en suit: le montant de vos revenus et le versement de la caution
  4. Vivre dans une maison: vous avez choisi l’achat d’une maison
      Question n°1: son financement
      Question n°2: acheter “dans l’ancien” ou “dans du neuf”?
      Question n°3: acheter dans un lotissement?
      Question n°4: faire construire sa maison individuelle, comment choisir votre terrain et comment assurer la construction et le suivi nécessaire?
      Question n°5: Comment estimer la revente à terme de votre maison
  5. Lorsque vous êtes “chez vous” en tant que propriétaire ou locataire, quelles sont les contraintes, les litiges potentiels et vos responsabilités?
  6. Comment gérer votre “chez vous”:
      Afin d’éviter des problèmes avec vos voisins
      Si vous êtes locataire afin d’éviter des problèmes avec votre propriétaire à votre départ?
      Si vous êtes propriétaire afin de garder la valeur de votre bien lorsque vous désirerez le vendre?
  7. Enfin, comment bien vendre votre maison?

 

Note préliminaire:

Vivre dans une maison ou faut-il choisir un appartement ? Cela ne dépend pas que de l’état de vos finances: vivre dans une maison dit plus d’entretien, plus de frais, plus de travail (Entretien des abords, jardin) et bien sûr très probablement un loyer plus élevé ou un emprunt plus important si vous achetez. Ce sont deux vies différentes, des contraintes différentes, difficile à choisir si votre désir n’est pas clairement affiché! Lisez cette page et consultez aussi notre page spécifique http://que-faire-si.com/vivre-dans-un-appartement/  qui traite les problèmes si vous choisissez de vivre en appartement.

 

1. Vivre dans une maison: questions à se poser et choix à faire avant toute action

A la minute où vous envisagez de vivre dans une maison (ou un appartement: voir http://que-faire-si.com/vivre-dans-un-appartement/), vous êtes obligatoirement engagé à faire des choix pour résoudre les problèmes qui vont à coup sûr se présenter à vous. Nous vous présentons ci-dessous sous la forme d’un diagramme les options à prendre avant et juste après être passé à l’action pour vivre dans une maison.

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Mais vivre dans une maison n’est pas seulement comment louer, acheter et financer. C’est aussi ensuite les litiges de voisinage, les contrats avec votre artisan réparateur, votre assureur, etc. – enfin une multitude de décisions à prendre qui conduisent habituellement à des dépenses. C’est enfin comment vendre à terme votre maison si vous l’avez achetée.

Confused Man Reading a Bill or Bank StatementPour vous permettre de trouver la meilleure solution et à meilleur coût, sans perdre de temps, nous avons réalisé des articles par problème potentiel lié à la maison, que ce soit au moment de la location ou de l’achat mais aussi ensuite dans les années que vous allez passer dans votre maison. Ces articles sont faciles à lire, sans termes techniques ou juridiques particuliers et chacun d’eux traite un seul problème particulier mais de A à Z. Voir ci-dessous.

 

2. Vivre dans une maison: faut-il louer une maison? Faut-il l’acheter?

Acheter ou louer: c’est la première question qu’il faut se poser, même si votre capacité à financer un achat n’est pas à priori assurée. Pourquoi? Une location correspond seulement à un droit d’habiter. En France elle est envisagée principalement comme une solution provisoire. Dans d’autres pays, c’est la norme de louer. Un achat c’est un droit d’habiter plus un capital que vous pourrez ensuite revendre. Bien sûr, très probablement, la mensualité correspondant à un achat sera supérieure à une location. Mais ce n’est pas certain, avec les aides d’état, diverses et nombreuses, les réductions d’impôts et les intérêts d’emprunts déductibles, vous pouvez être en mesure d’acheter au lieu de louer sans contrainte financière supplémentaire.

Une autre idée à creuser: achetez plus petit. Il y a des opportunités, en modifiant les agencements, en choisissant des meubles multi-usages; il ya aujourd’hui tellement de meubles astucieux et peu cher qui vous permettent de ne pas être à l’étroit dans peu de mètres carrés. Et dans quelques années, vous pourrez revendre pour investir dans un bien plus grand à partir de ce qui reste sur la vente de votre première maison (Bien sûr après remboursement partiel ou total de votre emprunt). Ceci sera aussi une référence appréciée des banques pour votre futur emprunt, pour votre nouvelle maison.

 

3. Vivre dans une maison: vous avez choisi de louer une maison et le 1er problème qui s’en suit: le montant de vos revenus et le versement de la caution

Avec la pénurie d’appartements ou de maison à louer, le problème est de:

  •  Trouver une maison à un prix abordable. A noter cependant, bien que le nombre de maison à louer est beaucoup moins important que les appartements, le nombre de famille cherchant une maison à louer est aussi beaucoup moins grand. Cela dépend des régions. De plus, dans les villes ou à proximité, les maisons d’une certaine importance sont souvent louées par des organismes ou des sociétés pour un de leur employé “de passage”, pour une durée déterminée ou provisoire (Ex: banques). Ce qui est plutôt une contrainte pour le propriétaire (Tous les 1 ou 2 ans, il faut rechercher un nouveau locataire, avec souvent des frais de remise en état) donc un moyen de négociation, si vous envisagez de rester en location plusieurs années.
  • Pouvoir assurer le dépôt de garantie et présenter les garanties nécessaires. Plus le loyer est élevé (C’est habituellement le cas d’une maison par rapport à un appartement), plus le dépôt de garantie l’est aussi (Un mois de loyer hors charges pour les locations nues – et quelquefois plus).
  • Etre celui ou celle qui sera finalement choisi par le propriétaire. Si vous étiez précédemment locataire (D’un appartement ou d’une maison) il est certainement important d’avoir une référence de votre ancien propriétaire, bien sûr à condition que vous ne lui avez pas laissé de mauvais souvenirs… Si vous habitiez déjà dans une maison, il faudrait essayer de “montrer” que vous n’êtes pas réfractaire à biner et tailler les arbustes et faire l’entretien extérieur “standard” (Des photos à montrer de votre ancien jardin?). Pensez en effet que pour le propriétaire, la crainte principale est la négligence de ses locataires que ce soit pour l’intérieur de la maison ou les abords.

Nous sommes en train de rédiger des pages spécialisées pour chacun des problèmes particuliers en lien avec la location d’une maison. Ces pages à venir traiteront des sujets suivants:

    Comment trouver une maison à louer
    Les frais d’agence à envisager
    Faire un état des lieux
    Le contrat de location
    Les garanties
    La caution
    Démarches (Eau, gaz, électricité, assurance)
    En cas d’insalubrité
    En cas de dégradation de l’appartement ou la maison
    La rupture du contrat de location

L’un des points importants est la signature du contrat de location, un bail qui lie le propriétaire mais aussi le locataire: il faut donc être capable de comprendre ce qui sera signé et de connaître les dispositions légales qui protègent chacune des parties. Ce contrat vous engagera juridiquement, donc ne pas le négliger. Nous allons regrouper (Encore à faire) dans un dossier spécial toutes les contraintes, les droits et les devoirs de tout locataire, ce qu’il faut faire et ne pas faire afin de solutionner au mieux les problèmes qu’entraînent les locations. Voir –> lien XXX

 

4. Vivre dans une maison: vous avez choisi l’achat d’une maison

 Question n°1: son financement

Et maintenant, après les réflexions de départ ci-dessus et si vous avez choisi d’acheter, mettez vous en action!

Photos-EnTête-DuSiteMaisonVisiteur-NonCadréSauf à avoir à disposition la totalité de la somme correspondant à la valeur de votre achat (C’est excessivement rare!), vous allez devoir obtenir un financement partiel ou total.

Il faut commencer par chiffrer avec exactitude la somme que vous êtes capable d’apporter vous même (ou avec l’aide de votre famille).

Ensuite le “travail” d’évaluation de votre capacité à obtenir un (des) prêt(s) doit se faire très en amont, avant tout engagement. La question numéro 1 est quelle est votre capacité à emprunter? Quelle somme vous pouvez espérer? Cela change souvent dans le temps, parce que les intérêts fluctuent ou parce que la politique des banques est plus ou moins sévère quant aux garanties demandées. La question suivante est à qui emprunter car il n’y a pas que les banques? Comment obtenir le financement désiré? Peut-on emprunter à plusieurs organismes de financement? Peut-on négocier le taux d’intérêt et les modalités de remboursements? A quoi servent les assurances sur les prêts? A ce stade de votre “étude” vous devez comparer votre capacité réelle de remboursement, à partir de votre (vos) salaire(s), de votre perspective professionnelle et de votre projet familial (Un enfant, plusieurs enfants, études, etc.)

En étudiant les prix des maisons (ou des terrains + maisons si vous désirez construire), vous obtiendrez approximativement quelle taille de maison ou d’appartement est à la portée de votre bourse, dans quelle ville, dans quel quartier, etc.

Toutes ces questions qui sont les vôtres et qui sont cruciales avant de démarrer réellement votre projet, nous les avons regroupé dans un dossier en construction “Le financement dans la construction” Revoir le titre?  voir –> lien XXX

Question n°2: acheter dans un lotissement?

S’il s’agit du “neuf” dans un lotissement, le lotisseur (l’entrepreneur) prend en charge la construction des maisons, les voiries. Il s’agit en général d’une vente “clé en main”, souvent avec des options que vous pourrez choisir (Mais qui ont un coût pour vous!). Mais il faut savoir ce qui reste encore à faire près le départ du lotisseur (Parce qu’il restera toujours quelque chose à faire): équipement de la maison, abords, etc. Il faut se pencher sérieusement sur le cahier des charges, vérifier en détails la limite des prestations, etc. Il faut imaginer aussi ce que sera le lotissement dans 10 ou 20 ans: est ce que les matériaux utilisés sont de bonne qualité, en particulier lorsque les maisons sont mitoyennes, est ce que l’aspect sera “passé”, délavé?. Il faut aussi vérifier la fiabilité (Références) et la solvabilité (Tribunal de commerce, banques) de l’entrepreneur et quel assurance en garantie il a souscrit.

S’il s’agit d’une vente en lotissement sur plan, peut être est ce l’occasion d’une remise intéressante si vous êtes le premier ou un des premiers acheteurs, car le promoteur a besoin “d’amorcer” ses ventes avec quelques clients. Mais acheter sur plan fait souvent courir le risque de livraison retardée ou jamais réalisée (Si l’entrepreneur fait faillite). Ne pas oublier qu’en fin de commercialisation d’un lotissement, la maison témoin si elle existe, sera vendu très certainement à un prix plus avantageux, mais il y aura des travaux (principalement d’intérieur).

Enfin ne pas oublier d’étudier le futur règlement du lotissement: il vous lie pour au moins 10 ans (Ex: haies, murs, couleurs des volets, etc.). Voir –> lien Lotissement

Notre intention est de compléter (à venir) votre information sur le choix de vivre en lotissement en abordant les sujets particuliers suivant:

    Création du lotissement
    Les assemblées
    Les décisions
    Les responsabilités
    Le blocage de l’assemblée des colotis (Propriétaires des lots du lotissement)
    Les droits des colotis minoritaires en assemblée
    Comment limiter les dépenses du lotissement
    Problème entre colotis et gardien

Question n°3: acheter une maison individuelle “dans l’ancien” ?

Acheter dans “l’ancien” ou dans du “neuf”? C’est une question de goût et/ou niveau d’investissement… et quelquefois d’opportunité.

S’il s’agit d’une maison ancienne, ne pas oublier que malgré les certificats obligatoires au moment de la vente, il y aura toujours des impondérables, sans parler de vices cachés (Attaquables en justice). S’il s’agit d’une maison, le coût pour remettre “à niveau” sera probablement plus élevé car les “espaces” seront plus grands (Toits, greniers, caves, etc.). Si vous êtes bricoleur, ce sera un avantage essentiel dans  l’ancien. Plus vous êtes bricoleur, plus vous serez capable de vous attaquer à des rénovations difficiles/importantes.

Si au contraire vous achetez une maison “ancienne” dans un lotissement, en plus de ce qui précède, il faut lire avec attention les statuts de l’association (en principe obligatoire) des colotis (Les autres propriétaires des maisons du lotissement), des contraintes supplémentaires que lotissement impose en plus du PLU de la commune, rencontrer le Président, le Secrétaire et le Trésorier de l’association, afin de vous faire une idée avec qui vous allez vivre en “communauté”. Souvent les représentants de ces associations sont ceux qui s’impliquent le plus, qui donneront “le ton” du comportement de tous. Mais il peut y avoir des oppositions entre colotis, des rancœurs du passé, ce qui risque de créer des clans parmi lesquels vous aurez peut être à choisir, si vous vous installé dans ce lotissement.Voir –> lien règlement  de copropriété

Question n°4: faire construire sa maison individuelle, comment choisir votre terrain et comment assurer la construction et le suivi nécessaire?

C’est l’option la plus difficile à concrétiser: il faut être à la fois négociateur, vérificateur, et entrepreneur.

La première difficulté est de trouver un terrain, pas n’importe lequel, mais celui qui vous convient et dans les prix qui conviennent à votre porte-monnaie (Ne pas oublier que vous aurez ensuite à construire une maison). Bien entendu il doit d’abord être constructible: s’il est vendu par l’intermédiaire dune agence, cette vérification aura été faite, mais par sécurité allez à la mairie consulter le PLU (Plan local d’urbanisme) et le cadastre. Vous constaterez le classement de votre terrain, avec les risques potentiels qu’il comporte (Inondations, carrières, etc.), les contraintes de construction (Surface, aspect extérieur), etc.

Le deuxième critère souvent négligé est l’orientation du terrain: est ce qu’il sera possible de construire une maison bien orientée? Ne pas oublier que la meilleure orientation de la face principale de la maison est vers le sud, ou sud-sud est ou sud-sud ouest. Vous aurez le maximum de luminosité et de chaleur (Qu’il est facile de tempérer en été avec les moyens actuels d’isolation).

Le troisième critère est la disponibilité des “services”: eau potable ou puits, égouts communaux ou fausse sceptique, alimentation électrique à proximité ou à plusieurs centaines de mètres, passage du gaz naturel dans la rue ou nécessité d’un cuve, présence d’une ligne téléphonique (et internet) à proximité? La valeur du terrain à vendre sera fonction de la disponibilité ou non de tous ces “services”.

Un autre point que l’on oublie souvent est l’état du terrain: est il plat ou pentu, sec ou humide, avec des arbres ou sans, est il entouré de murs, peut on facilement entrer avec une voiture? Suivant les réponses, le prix de la maison à construire sera différent, car des frais supplémentaires seront nécessaires.

Si votre maison a plus de 170m² (ou si l’agrandissement d’un bien existant conduit à un bâtiment de plus de 170 m²), l’architecte est obligatoire. Au dessous de cette surface, un architecte ou un conseil avisé par un professionnel du bâtiment est fortement recommandé mais pas exigé par la législation.

De toute façon, que vous ayez un architecte ou pas, vous serez toujours à la fin le payeur. Cela veut dire que votre responsabilité sera engagée et qu’en conséquence vous devez être attentifs (et participer) à toutes les décisions qui seront prises par votre architecte.

Nous allons développer (A venir) les points spécifiques et importants suivants

    Permis de construire (Le cadastre, plan PLU)
    Choix de l’entrepreneur
    Solution Castor
    Choix d’un architecte
    Suivi des travaux
    Démarches (Eau, gaz, électricité, assurance)
    Fin des travaux: l’état des lieux, quitus au constructeur et sous traitants, les déclarations officielles

Note:

Il est aussi quelquefois possible de vous faciliter la tache de “coordination” en passant  par un intermédiaire qui souvent en fait vous “apporte” le terrain (C’est par là que tout commence). Il s’agit souvent d’un petit entrepreneur de maçonnerie ou d’une agence immobilière dynamique qui vous aidera à faire toutes vos démarches et bien plus (Choix des artisans). Bien sûr si l’apporteur du terrain est maçon, il est difficile de le mettre sérieusement en concurrence, même si l’achat du terrain se fait avec un tiers (Souvent de ses connaissances ). Il faut aussi préciser “qui commande” car il ne s’agit pas le plus souvent  d’une délégation de pourvoir écrite, souvent le maçon est le prestataire principal mais il y a aussi, le charpentier-couvreur, le platrier, le plombier, etc… car à la fin, vous serez le seul responsable et c’est vous qui payerez.

 Il faudra donc lire avec attention la limite de fournitures de chacun des prestataires (Maçon, couvreur, plâtrier, électricien, plombier, etc.), la durée de leurs travaux (Comment éviter les cumuls des retards – Les pénalités de retard) et la solvabilité de chacun des participants. Cette solution risque cependant de ne pas être très économique mais à coup sûr assez risquée, s’il n’y a pas un seul responsable (à part vous)  pour la totalité de la construction. L’intérêt peut être la facilité pour trouver un terrain et une aide pour faciliter les démarches administratives.

Question n°5: Comment estimer la revente à terme de votre maison?

C’est une question difficile. Ce sera toujours une estimation, mais il faut se la poser, car cela peut être le désastre financier de toute une vie, puisque l’achat d’une maison est très souvent “l’investissement” principal.

Ce que vous pouvez évaluer est l’évolution de la ville dans le contexte régional ou national et du quartier où se situera votre maison. Observez les voisins qui y sont déjà, la taille de leurs maisons, leur niveau de vie, l’aspect d’entretien des maisons alentours, leurs voitures, etc… Cela ne vous donnera pas le prix de revente de votre maison dans 10 ou 30 ans, mais vous permettra d’évaluer si ce quartier est en pente “descendante” ou non.

 

5. Lorsque vous êtes “chez vous” en tant que propriétaire ou locataire, quelles sont les contraintes, les litiges potentiels et vos responsabilités?

Ce sera à coup sûr beaucoup de décisions à prendre, petites ou importantes. Pour vous aider à faire ces choix, nous allons publier dans le futur des pages spécifiques sur les sujets suivants:

    Que faire en cas de vol
    Que faire en cas de perte de ses clés
    Que faire en cas d’incendie (A faire, à ne pas faire, constat du sinistre)
    Que faire en cas de fuite d’eau (Chez soi ou du voisin – Constat)
    Faire une déclaration de sinistre (Eau, incendie, autre) – Modèle de lettre
    Préparer l’hiver: conduites gelée, compteur eau gelé
    Préparer l’hiver: son jardin, son arrosage automatique
    Responsabilité civile: chute sur le trottoir, chute de neige d’un passant

6. Comment gérer votre “chez vous”:

  • afin d’éviter des problèmes avec vos voisins
  • si vous êtes locataire afin d’éviter des problèmes avec votre propriétaire à votre départ?
  • si vous êtes propriétaire  afin de garder la valeur de votre bien lorsque vous désirerez le vendre?

Il y a aussi tout l’aspect “entretien” qu’il ne faudra pas négliger car plus vous attendrez, plus les coûts seront élevés et plus votre maison perdra de sa valeur. Notre intention est de vous fournir (à venir) la documentation sur tout ce que vous devez savoir pour pouvoir garder en bon état votre bien:

    Le point important: le toit
    Prendre un architecte ou un conseil technique ou pas?
    Demander des devis
    “Analyser” chaque devis pour comparer
    Le choix de votre fournisseur: niveau technique, vérifier que l’entreprise n’est pas en cessation
    Les délais de livraison, de fin de chantier – Par écrit avec pénalités de retard
    Suivre le chantier
    Rapport de fin de chantier – Par écrit
    Que faire en cas de litige? (Expertise, conciliation, justice)

Enfin, vous aurez des voisins que vous n’aurez pas choisis car vous ne les connaissiez pas au moment de votre installation. Et ils s’avèrent quelquefois qu’ils de moquent de tout ce qui les entourent, ce qui peut se transformer en litiges de voisinage. Nous allons donc préparer des pages spécialisées pour les problèmes potentiels suivants:

    Chien qui aboie
    Chats errants
    Voisin bruyant
    Arbres en limites de propriété: ombre, branches et fruits
    Voisin et barbecue
    Fenêtre du voisin et limite de propriété
    Droit de passage

 

7. Comment bien vendre votre maison?

Il faut d’abord “préparer” votre maison. Sans vouloir escroquer votre futur acheteur, il faut vous poser une question cruciale: pour un œil neuf (celui de votre client potentiel) quel aspect présente votre maison? L’ensemble est-il attirant, quelconque ou repoussant? Vous y êtes habitué. Demandé plutôt l’avis d’un ami, cela sera souvent enrichissant.

Il y a aussi les contrôles techniques obligatoires, sinon votre maison est légalement invendable.

Il y a plusieurs façons de vendre votre maison: par une agence ou directement par vous-même, de particulier à particulier. Mais dans les deux cas, vous devrez vous impliquer dans cette vente, même si vous choisissez une agence: il faut d’abord la choisir, et ce n’est pas facile si vous voulez optimiser votre vente. Ensuite négocier avec l’agence le prix et les conditions qu’elle devra  appliquer, la durée de l’exclusivité, la commission, etc.. En effet l’agence sera prise entre deux contradictions pour fixer le prix:

  • vendre moins cher le plus rapidement possible, pour montrer son efficacité et toucher au plus tôt sa commission
  • fixer un prix au dessus du marché pour toutes les raisons inverses – mais vous serez alors “bloqué” par cette non-vente pour vos projets futurs qui souvent dépendent de la somme vendue.

Nous allons éditer des pages ciblées pour donner les solutions à chacun des problèmes qui, à n’en pas douter, se présenteront au cours de cette période pendant laquelle vous cherchez à revendre votre maison.

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