Faut-il choisir un appartement ou une maison ?

Cela ne dépend pas que de l’état de vos finances: un appartement dit moins d’entretien, normalement moins de frais, moins de travail (pas d’entretien des abords, pas de jardin) et bien sûr très probablement un loyer moins élevé ou un emprunt moins important si vous achetez.

Ce sont deux vies différentes, des contraintes différentes, difficile à choisir si votre désir n’est pas clairement affiché !

Questions à se poser et choix à faire avant toute action

A la minute où vous envisagez vous établir dans un appartement (ou une maison: voir http://www.que-faire-si.com/vivre-dans-une-maison/), vous êtes obligatoirement engagé à faire des choix pour résoudre les problèmes qui vont à coup sûr se présenter. Nous vous présentons ci-dessous sous la forme d’un diagramme les options à prendre avant et juste après être passé à l’action pour vivre dans un appartement.

Diagramme question à se poser AppartMais vivre dans un appartement n’est pas seulement comment louer, acheter et financer. C’est aussi ensuite les litiges de voisinage, les contrats avec votre artisan réparateur, votre assureur, etc. – enfin une multitude de décisions à prendre qui conduisent habituellement à des dépenses. C’est enfin comment vendre à terme votre maison si vous l’avez achetée.

Pour vous permettre de trouver la meilleure solution et à meilleur coût, sans perdre de temps, nous avons réalisé des articles par problème potentiel lié à la maison, que ce soit au moment de la location ou de l’achat mais aussi ensuite dans les années que vous allez passer dans votre maison. Ces articles sont faciles à lire, sans termes techniques ou juridiques particuliers et chacun d’eux traite un seul problème spécifique mais de A à Z.

Faut-il louer ou acheter un appartement ?

Acheter ou louer: c’est la première question qu’il faut se poser, même si votre capacité à financer un achat n’est pas assurée. Pourquoi? Une location correspond seulement à un droit d’habiter. Un achat c’est un droit d’habiter plus un capital que vous pourrez ensuite revendre. Bien sûr, très probablement, la mensualité correspondant à un achat sera supérieure à une location. Mais ce n’est pas certain, avec les aides d’état, diverses et nombreuses, vous pouvez être en mesure d’acheter au lieu de louer sans contrainte financière supplémentaire.

Une autre idée à creuser: achetez plus petit. Il y a des opportunités, en modifiant les agencements, en choisissant des meubles multi-usages; il ya aujourd’hui tellement de meubles astucieux et peu cher qui vous permettent de ne pas être à l’étroit dans peu de mètres carrés. Et dans quelques années, vous pourrez revendre pour investir dans un bien plus grand à partir de ce qui reste de la vente de votre premier appartement (Bien sûr après remboursement de votre premier emprunt). Ce sera aussi une référence appréciée des banques pour votre nouvel emprunt.

Louer un appartement

Vivre dans un appartement: vous avez choisi de louer un appartement et le 1er problème qui s’en suit: le montant de vos revenus et le versement de la caution.

Avec la pénurie d’appartements ou de maison à louer, le problème est de:

1. Trouver un appartement avec un loyer abordable. Ce sera difficile si vous cherchez au centre ville, sauf à accepter un logement insalubre. Si vous vous déplacer à quelques kilomètres les prix seront plus bas. Mais rentreront alors en compte les coûts et le temps perdu en transports (Pour aller travailler, pour les loisirs, etc.), la « qualité » du quartier, la proximité des amis, etc. Il faut donc essayer de chiffrer chacune des solutions pour évaluer ce qui va vous rester, le changement du cadre de vie suivant votre décision d’habiter en ville ou à proximité. Ce ne sera pas facile mais il vaut mieux une évaluation approximative qu’une décision en aveugle dans une « opération » hasardeuse. Déménager en cascade n’est pas gratuit.

Si vous êtes bricoleur « semi-professionnel », vous pouvez cibler les appartments en mauvais état, donc avec un loyer peu élevé. Abordez une discussion sur ce sujet avec le propriétaire, qui peut être hésite à faire des travaux, mais qui accepterait de vous les confier en payant les matériaux. Votre contribution serait votre travail et la satisfaction de vivre dans un appartement décent. Pour le propriétaire ce serait une amélioration de la valeur de son bien et en perspective un loyer plus élevé … pour celui qui vous succédera.

Bien sûr, il y a aussi tous les secteurs aidés (HLM, etc.). Mais les conditions d’attribution des logements sont souvent difficiles et quelquefois obscures…

Couple carrying rug

En règle générale, comme il est beaucoup plus facile de se loger en province et hors des agglomérations, peut être faut il intégrer ce paramètre « logement » comme un des éléments primordial de recherche lors d’un changement d’emploi.

2. Pouvoir assurer le dépôt de garantie et présenter les garanties nécessaires. Plus le loyer est élevé (C’est habituellement le cas d’une maison par rapport à un appartement), plus le dépôt de garantie l’est aussi (Un mois de loyer hors charges pour les locations nues – et quelquefois plus). Habituellement le propriétaire demande une ou plusieurs références, qu’il vérifie souvent…

3. Etre celui ou celle qui sera finalement choisi par le propriétaire.

Si vous étiez précédemment locataire (D’un appartement ou d’une maison) il est certainement important d’avoir une référence de votre ancien propriétaire, bien sûr à condition que vous ne lui avez pas laissé de mauvais souvenirs… Si vous avez des photos de la maison ou de l’appartement où vous viviez avant, montrez les – si elles montrent un lieu rangé et propre, bien sûr. Pensez en effet que pour le propriétaire, la crainte principale est la négligence de ses locataires que ce soit pour l’intérieur ou aux abords.

Nous sommes en train de rédiger des pages spécialisées pour chacun des problèmes particuliers en lien avec la location d’un appartement. Ces pages à venir traiteront des sujets suivants:

    La location d’une maison ou d’un appartement
    Comment trouver un appart à louer
    Les frais d’agence à envisager
    Faire un état des lieux
    Le contrat de location
    Les garanties
    La caution
    Démarches (Eau, gaz, électricité, assurance)
    En cas d’insalubrité
    En cas de dégradation de l’appartement
    La rupture du contrat de location

L’un des points importants est la signature du contrat de location, un bail qui lie le propriétaire mais aussi le locataire: il faut donc être capable de comprendre ce qui sera signé et de connaître les dispositions légales qui protègent chacune des parties. Ce contrat vous engagera juridiquement, donc ne pas le négliger. Nous allons regrouper (Encore à faire) dans un dossier spécial toutes les contraintes, les droits et les devoirs de tout locataire, ce qu’il faut faire et ne pas faire afin de solutionner au mieux les problèmes qu’entraînent les locations. Voir –> lien XXX

Acheter un appartement

Un point important souvent négligé est l’orientation de l’appartement que vous allez habiter. En effet, dans une maison même mal orientée, vous trouverez toujours un coin de jardin ou un côté qui aura du soleil au moins une partie de la journée. Dans un appartement au contraire, s’il est mal orienté, aucune des pièces peut recevoir de soleil, votre appartement ne faisant pas tout le tour de l’immeuble. Il est donc important, avant de vous engager définitivement, de constater où le soleil se lève (Est), où il se couche (Ouest), à quelle position il sera à midi. Pensez aux jours sans soleil, aux jours d’hiver. Vérifier les positions du soleil pour chacune des pièces – et par la même occasion, s’il n’y a pas d’immeuble de grande hauteur qui cache le soleil – ou la vue.

La vue depuis votre appartement est aussi un point important. Rien n’est plus dépressif que d’être en face du mur d’un autre immeuble voisin quelquefois sans fenêtre parce qu’en limite de propriété. Bien sûr une belle vue de votre fenêtre se paie aussi, mais il vaut certainement mieux jongler avec son budget que d’être en dépression à l’hôpital.

Financement

Et maintenant, après les réflexions de départ ci-dessus et si vous avez choisi d’acheter, mettez vous en action!

Sauf à avoir à disposition la totalité de la somme correspondante à la valeur de votre achat (C’est excessivement rare!), vous allez devoir obtenir un financement partiel ou total.

Il faut commencer par chiffrer avec exactitude la somme que vous êtes capable d’apporter vous même (ou avec l’aide de votre famille).

Ensuite le « travail » d’évaluation de votre capacité à obtenir un (des) prêt(s) doit se faire très en amont, avant tout engagement. La question numéro 1 est quelle est votre capacité à emprunter? Quelle somme vous pouvez espérer? Cela change souvent dans le temps, parce que les intérêts fluctuent ou parce que la politique des banques est plus ou moins sévère quant aux garanties demandées. La question suivante est à qui emprunter car il n’y a pas que les banques? Comment obtenir le financement désiré? Peut-on emprunter à plusieurs organismes de financement? Peut-on négocier le taux d’intérêt et les modalités de remboursements? A quoi servent les assurances sur les prêts? A ce stade de votre « étude » vous devez comparer votre capacité réelle de remboursement, à partir de votre (vos) salaire(s), de votre perspective professionnelle et de votre projet familial (Un enfant, plusieurs enfants, études, etc.)

En étudiant les prix des appartements à vendre, vous obtiendrez approximativement quelle taille d’appartement est à la portée de votre bourse, dans quelle ville, dans quel quartier, etc.

Toutes ces questions qui sont les vôtres et qui sont cruciales avant de démarrer réellement votre projet, nous les avons regroupé dans un dossier en construction « Le financement dans l’immobilier ».

Acheter « dans l’ancien » ou « dans du neuf » ?

Acheter dans « l’ancien » ou dans du « neuf »? C’est une question de goût et/ou niveau d’investissement… et quelquefois d’opportunité.

S’il s’agit d’un appartement ancien, ne pas oublier que malgré les certificats obligatoires au moment de la vente, il y aura toujours des impondérables, sans parler de vices cachés (Attaquables en justice). Bien entendu, le coût pour remettre « à niveau » sera en relation avec sa surface et l’état de décrépitude. Si vous êtes bricoleur, ce sera un avantage essentiel dans l’ancien. Plus vous êtes bricoleur, plus vous serez capable de vous attaquer à des rénovations difficiles/importantes … à condition de bien prendre en compte la vétusté de l’appartement.

Un point important est aussi l’état de l’immeuble (de l’extérieur et de l’intérieur), l’état des communs. A ce sujet il est vraiment primordial de se rapprocher des personnes qui animent l’association des propriétaires. Se renseigner des travaux réalisés depuis 3 ou 4 ans, pour voir si des travaux importants ont récemment été réalisés. Demander les comptes rendus des assemblées générales qui sont obligatoires (au moins une fois par an) au président ou au Secrétaire de l’association des Propriétaires ou au syndic (qui normalement existe aussi, qu’il soit bénévole ou pas). Voir aussi si des travaux importants sont planifiés pour les années à venir (Ravalement, chauffage collectif, réfection des toitures, des alimentations en eau potable, des eaux usées, etc;)

blueprint of an appartmentSi au contraire vous achetez un appartement « dans du neuf » vous aurez peut être le choix entre un appartement fini (ou en cours d’achèvement) ou sur plan. Dans ce dernier cas, il est plus difficile de voir comment votre appartement se situera dans l’immeuble fini et les abords, la qualité et la mise en œuvre des matériaux, etc. Sans compter le risque que l’immeuble ne se termine jamais ou dans 10 ans, si l’entrepreneur fait faillite entre temps ou si le coordinateur est un escroc. Il faut donc vérifier « la qualité » financière (Références des sociétés et de leurs dirigeants, état des sociétés impliquées, etc.). Si vous devez emprunter, votre banque devrait pouvoir vous donner le minimum d’informations nécessaires avant de vous engager mais ce ne sera jamais une garantie écrite de la part de votre banquier. Donc prudence.

Petit immeuble indépendant ou dans lotissement d’immeubles ?

Pour ce point, le problème se situe au niveau de la gestion de ou des immeubles. Plus l’ensemble d’immeubles est important, plus les risques de mauvaise gestion sont grands, car la voix d’un seul propriétaire « attentif » à la gestion par le syndic et l’assemblée des co-propriétaires se fera moins entendre s’il y a beaucoup de propriétaires et ce sera plus difficile de s’y retrouver dans les comptes de la co-propriété.

Mais la mauvaise gestion peut aussi se trouver dans celle d’un petit immeuble avec seulement quelques propriétaires.

En résumé, il n’y a pas de règle, seulement un conseil: si vous êtes co-propriétaire suivez de près la gestion de votre co-propriété, assistez aux assemblées et posez des questions, recoupez avec les années précédentes (Gardez tous les documents relatifs à votre immeuble/co-propriété dans un dossier spécial). Et si vous aimez aller au fond des choses, vérifiez la légalité des documents que vous devez voter – vous serez étonné du nombre « d’erreurs » volontaires ou non qui se glissent « entre les pages », même par des professionnels tels que les syndics. Pour vous aider à y voir plus clair et afin de faire valoir et protéger vos droits, nous allons rédiger un dossier spécial sur la co-propriété (A venir), qui comprendra les articles suivants:

    Création de la copropriété
    Les assemblées
    Les décisions
    Les responsabilités
    Le blocage de l’assemblée des copropriétaires
    Les droits des copropriétaires minoritaires en assemblée
    Comment limiter les dépenses de la copropriété
    Problème entre copropriétaires et gardien
    Les problèmes d’ascenseurs

Comment estimer la revente à terme de votre appartement?

C’est une question difficile. Ce sera toujours une estimation, mais il faut se la poser avant tout engagement financier , car cela peut être le désastre financier de toute une vie, puisque l’achat d’un appartement ou d’une maison est très souvent « l’investissement » principal.

Ce que vous pouvez évaluer est l’évolution de la ville dans le contexte régional ou national et du quartier où se situera votre appartement. Observez les voisins qui y sont déjà, la taille de leurs appartements, la taille des maisons alentours, le niveau de vie de chacun, l’aspect d’entretien des immeubles, des maisons du quartier, les voitures de leurs habitants, etc… Cela ne vous donnera pas le prix de revente de votre maison dans 10 ou 30 ans, mais vous permettra d’évaluer si ce quartier est en pente « descendante » ou non.

Quelles sont les contraintes, les litiges potentiels et vos responsabilités ?

Ce sera à coup sûr beaucoup de décisions à prendre, petites ou importantes. Pour vous aider à faire ces choix, nous allons publier dans le futur des pages spécifiques sur les sujets suivants :

    Que faire en cas de vol
    Que faire en cas de perte de vos clés
    Que faire en cas d’incendie (A faire, à ne pas faire, constat du sinistre)
    Que faire en cas de fuite d’eau (Chez soi ou du voisin – Constat)
    Faire une déclaration de sinistre (Eau, incendie, autre) – Modèle de lettre
    Préparer l’hiver: conduites gelée, compteur eau gelé
    Préparer l’hiver: son balcon, ses plantes, l’arrosage automatique, etc.
    Responsabilité civile: chute sur le trottoir, chute de neige d’un passant (Responsabilité de la copropriété donc de vous en tant que copropriétaire).

Comment gérer votre « chez vous »:

  • Afin d’éviter des problèmes avec vos voisins
  • Si vous êtes locataire afin d’éviter des problèmes avec votre propriétaire en particulier à votre départ?
  • Si vous êtes propriétaire afin de garder la valeur de votre bien lorsque vous désirerez le vendre?

Vous aurez des voisins que vous n’aurez pas choisis car vous ne les connaissiez pas au moment de votre installation. Et ils s’avèrent quelquefois qu’ils de moquent de tout ce qui les entourent, ce qui peut se transformer en litiges de voisinage. Nous allons donc préparer des pages spécialisées pour les problèmes potentiels suivants:

    Chien qui aboie
    Chats errants
    Voisin bruyant
    Voisin et barbecue sur balcon
    Fenêtre du voisin et limite de propriété
    Voisin et fuite d’eau
    Problèmes d’ascenseurs

Si vous êtes locataire, mettez vous à la place de votre propriétaire: qu’est ce que vous feriez alors si votre locataire oubliait de payer son loyer (ou systématiquement avec retard), négligeait son appartement (Peintures, saletés, négligences, coups sur les murs), etc. N’oubliez pas que vous avez versé une caution qui sera restituée à votre départ en totalité, en partie ou pas du tout suivant l’état et les rapports que vous avez entretenu avec votre propriétaire.

Si vous êtes propriétaire, l’aspect « entretien » ne devra pas être négligé car plus vous attendrez, plus les coûts seront élevés et plus votre appartement perdra de sa valeur. Notre intention est de vous fournir (à venir) la documentation sur tout ce que vous devez savoir pour pouvoir garder en bon état votre bien en tant que propriétaire de votre appartement (Votre intérieur) ou copropriétaire de l’immeuble ou des immeubles (et agir au niveau de l’assemblée des copropriétaires):

    Le point important: le toit et les terrasses
    Prendre un architecte ou un conseil technique ou pas?
    Demander des devis
    « Analyser » chaque devis pour comparer
    Le choix de votre fournisseur: niveau technique, vérifier que l’entreprise n’est pas en cessation
    Les délais de livraison, de fin de chantier – Par écrit avec pénalités de retard
    Suivre le chantier
    Rapport de fin de chantier – Par écrit
    Que faire en cas de litige? (Expertise, conciliation, justice)

Comment bien vendre votre appartement?

Il faut d’abord « préparer » votre appartement. Sans vouloir escroquer votre futur acheteur, il faut vous poser une question cruciale: pour un œil neuf (celui de votre client potentiel) quel aspect présente votre appartement? L’ensemble est-il attirant, quelconque ou repoussant? Vous y êtes habitué. Demandez plutôt l’avis d’un ami, cela sera souvent enrichissant.

Il y a aussi les contrôles techniques obligatoires, sinon votre appartement est légalement invendable.

Il y a plusieurs façons de vendre votre maison: par une agence ou directement par vous-même, de particulier à particulier. Mais dans les deux cas, vous devrez vous impliquer dans cette vente, même si vous choisissez une agence: il faut d’abord la choisir, et ce n’est pas facile si vous voulez optimiser votre vente. Ensuite négocier avec l’agence le prix et les conditions qu’elle devra appliquer, la durée de l’exclusivité, la commission, etc.. En effet l’agence sera prise entre deux contradictions pour fixer le prix:

    • vendre moins cher le plus rapidement possible, pour montrer son efficacité et toucher au plus tôt sa commission
  • fixer un prix au dessus du marché pour toutes les raisons inverses – mais vous serez alors « bloqué » par cette non-vente pour vos projets futurs qui souvent dépendent de la somme vendue.

Nous allons éditer des pages ciblées pour donner les solutions à chacun des problèmes qui, à n’en pas douter, se présenteront au cours de cette période pendant laquelle vous cherchez à revendre votre appartement.

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